【房价】上半年北京楼市低迷收官 下半年房价继续走低

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    上半年北京楼市低迷收官 下半年房价继续走低

自住房首入市平抑房价明显 上周末某盘降万元

首个选房的自住房金隅汇星苑对周边项目价格影响明显，上周末首开常青藤推出90套特价房，每平降幅最高达1万元。

新浪乐居讯 首个进入选房阶段的自住房项目金隅汇星苑对周边新盘价格影响明显。新浪乐居统计发现，为应对来自自住房比周边普通商品房价低30%的挑战，上周末(6月28-29日)入市的7个项目中，距离金隅汇星苑最近的普通住宅项目首开常青藤每平直降1万元叫板自住房，至此，北京项目被自住房催化正式进入真刀实枪降价通道。

叫板自住房：每平直降万元

6月28日，和金隅汇星苑集中选房首日时间重合的首开常青藤项目开盘。当天，该项目拿出1#、5#和34#楼90套特价房源，以3.2万元/平米的均价入市，相比两个月前的开盘价格，每平米最高降幅达1万元。

主动降价的压力来自于环伺周围的自住房项目。首开常青藤所处的朝阳东坝区域，从去年底以来，共出让了4宗配建自住型商品房地块，按照正常的推盘周期，这些销售限价均为2.2万元/平米的自住房项目都将于今年入市，和首开常青藤降价前的4.2万/平米售价相比，价格几近于腰斩。

可以看到的是，巨大的价格差造成了大量的需求沉淀。以首个进入摇号的纯自住房项目金隅汇星苑为例，1882套房源仅优先家庭申购就有12.7万户，而这一数字扩大至全部申购家庭则为17.3万户。6月23日，当汇星苑真正拉开自住房项目摇号入市序幕之后，在大量自住房陆续入市形成围合之势前，主动让利争取客户已经成为以首开常春藤为代表的部分项目的选择。

由于价格调整及时，首开常青藤开盘当天吸引了189组客户参与摇号选房，最终去化率超过90%，成为了近期北京楼市屈指可数的9成以上去化楼盘之一。

新浪乐居记者在现场看到，参与摇号常青藤的购房人有不少是没有摇上金隅汇星苑回流普通商品市场的，降价是他们选择出手的主要动力。

“汇星苑2万2的价格，刚好差不多是常青藤这期开盘价的7折，所以以这个价格买是挺合理的了，而且我觉得普通商品房的质量比自住房要好一些。”开盘现场一位排在60多号的购房人在等待叫号时认真地记下销控表上每一套已经被选走的房源，他报名几个自住房项目，4月份也关注了常青藤的开盘，常青藤直降1万元/平后，他赶在周一的工作日请假前来排号，并决定出手。

7万套自住房牵制市场

按照计划，北京今年将形成7万套自住房供应，截止目前，自住房已经使得北京市场陷入持续性观望阶段。

根据链家地产市场研究部统计数据，今年上半年北京新建纯商品住宅成交22645套(扣除保障房)，比去年同期大幅下降45.5%。该机构研究院张旭认为，与2011年限购抑制需求不同的是，除信贷影响外，今年新房不景气是由购房人陷入自主性观望从而推迟入市造成的。尤其是近期首个自住房项目摇号，对需求的牵制影响较为明显。

由于自住房定价要低于周边普通商品房价格的30%，已进入网申阶段的项目均收到了远超过供应房源套数十几倍乃至数十倍购房人的积极申购，从数据上看来，即使杯水车薪，自住房依然在心理层面对购房人产生巨大影响。

“不管买不买得上，政府有所作为，我就相信房价会慢慢降下来，我们要给政策一些时间去反馈。”在通州开出租车的老刘在自住房政策出台后，停止了一年以来的看房行动，他觉得政府的自住房政策，给他一直担忧房价会飙涨的心吃了一颗定心丸，尤其是近期北京楼市的低迷，让他更坚定了持币观望的立场。

根据北京建委官方公布数据，自首宗自住房地块推出以来，北京已经推出40余宗配建自住房地块，按照北京市今年完成5万套自住房供应计划，加上去年的2万套，今年自住房供应量总计达7万套。

截止目前，北京已有十一个自住房项目进入或完成申购阶段，总供应约17990套自住房，其中朝阳区供应居各区之首，约8600套。

与此同时，北京国土局今年以来一直在加大自住房用地比重。根据北京市今年的供地计划，自住房和普通商品住宅用地将五五分成，均为500公顷，而保障房供地则为650公顷。

张旭指出，今年北京楼市成交的回升取决于购房者何时结束观望回归市场，首先是宏观政策的推动，比如信贷政策优惠等。其次是自住房中签率极低导致需求回流。最后则是开发商实质降幅是否能达到购房者预期。

上半年北京楼市低迷收官 下半年房价或继续走低

京华时报

上半年新建商品房成交均价变化

北京上半年楼市在低迷中收场。亚豪机构统计显示，今年1-6月北京新房总成交31753套，与去年同期相比下降45.48%。土地市场却是另一番景象，尽管整个6月份北京经营性用地“零”成交，但上半年该类土地收入还是创下了近10年的同期新高，达到了1099亿元。不过业内认为，下半年房企拿地可能全面进入保守状态。

楼市成交

现状 商品住宅供热需冷

在北京收紧房贷及自住房的加速供应等因素影响下，市场观望情绪进一步加重，使得北京楼市成交量一路下行。截至6月底，北京商品住宅共成交4466套，创下自2006年北京有网签记录以来的同期最低值。据亚豪机构数据统计显示，2014年1-6月北京新房总成交31753套，与去年同期相比下降45.48%，总成交面积为334.52万平米，与去年同期相比下降47.25%。

另一方面，上半年北京新房供应却大幅放量。上半年，北京共有401个项目取得销售许可，新增53472套商品住宅，与去年同期相比大幅上涨60%，上半年的住宅供应量创下自2009年以来同期历史新高。

预测 下半年房价继续走低

在市场整体持续乏力的背景下，开发商促销手段开始升级，降价动力也正在提升，不少项目启动“以价换量”的销售模式。

进入6月之后，不少品牌房企采取低于市场预期的推盘策略。位于朝阳东坝区一个楼盘，上周末新推出均价3.2万元的特价房，该价格相比2个月前42000元/平米下降1万，降幅超30%。

对于下半年楼市走势，不少业内专家都给出谨慎预判。

亚豪机构副总经理高姗分析表示，预计下半年随着大量自住型商品房的集中入市，将会对楼市成交量起到明显拉升作用，同时也迫使越来越多的刚需项目加入降价队伍中。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，自住型商品房和保障房的大量入市，以及新房也将在下半年迎来供应高峰，将促使二手房价延续二季度以来稳中有降的势头。

土地供应

现状 经营用地收入1099亿

从5月6日至目前，北京没有成交一宗经营性用地，但这并不影响上半年的土地收入创纪录。

亚豪机构数据显示，上半年北京土地市场共成交经营性用地53宗，规划总建筑面积为919.91万平方米，较去年同期增长30%，累计土地出让金达1099亿，同比增长71%，创2004年土地招拍挂以来同期土地出让金额最高纪录。

尽管上半年土地成交额创新高，但完成全年供地计划依然有难度。据统计，上半年北京全市土地市场经营性用地成交面积583公顷，占年度供地计划的38%，而去年同期全年供地计划已完成近半。

从上半年土地成交特征来看，大兴、房山、顺义、通州、昌平这五个重点新城仍是全市土地的成交主力，共成交35宗经营性用地，占全市土地总成交量的近七成。与以往不同的是，上半年顺义区经营性用地成交量大举增加。

预测 房企拿地将趋于谨慎

值得关注的是，新房成交走低对土地市场的影响正在显现。中原地产数据显示，20大房企6月拿地110.75亿，年内累计购入土地合计仅1520亿，同比去年同期的1977亿减少了23%。同时，购置土地单月额度也连续多月锐减，4-6月连续3个月不足200亿，最近2个月更是在百亿周围徘徊。

亚豪机构副总经理任启鑫表示，在房地产整体下行背景下，开发商出于持续经营的考虑仍有拿地意愿，但土地市场上优质地块所设价格门槛普遍较高，再加上今年商品房市场“量价齐跌”，除“财大气粗”的国企央企外，多数开发商在现金流的压力下普遍显得有心无力，预计未来更多开发商会以谨慎的投资策略拿地。

北京楼市上半年冰火两重天：供应热需求冷

人民网7月2日电 六月过后的北京全面进入盛夏。不过，楼市的寒意却挥之不去，“供应火热、需求遇冷”是业内专业机构给今年上半年北京楼市给出的评语。数据显示，上半年北京楼市供应同比上涨6成，而成交面积、套数同比却下跌近一半。

供应创近5年新高

据亚豪机构发布的最新统计数据显示，2014年上半年北京共有401个项目取得预售证，新增商品住宅53472套，与去年同期相比上涨6成。新增供应面积597.64万平方米，同比上涨66%。

监测数据显示，今年上半年北京市场新增商品住宅供应量也创下自2009年以来近5年的同期历史新高，其中大兴区更是以1.2万套的供应量创下有史以来的供应新高。

北京市住建委官网数据显示，截至6月30日，北京市场可售期房住宅套数为44778套，可售现房住宅套数为34642套，两者合计库存量达到79420套。按照今年上半年的去化速度，且不考虑新增供应的话，目前北京市场的住宅库存消化周期将超过14个月。

“去年亮眼的业绩使得大部分开发商纷纷调高了今年的销售目标，今年各大房企受市场影响都在加速出货。”亚豪机构副总经理高姗对此分析说，“另外，为了应对大量自住房项目的集中入市带来的冲击，具备上市条件的刚需项目也纷纷选择提前入市，这也是上半年北京楼市供应量大增的主要原因。”

业内预测，在接下来的7月份，北京市场的商品住宅供应量仍然有增无减，预计将包括洪坤西山云景、路劲世界城等36个新、老项目开盘。这也已经是月度开盘数量连续5个月超过30个，而且从3月到7月的这5个月时间里，北京市场的总开盘量与同期相比也增加近6成。

成交量下跌近半

相对于供应的火热，上半年的北京楼市成交却在低迷中收场，“寒意逼人”。

亚豪机构统计，今年上半年北京楼市总成交套数为32946套，与去年同期相比下降47%。总成交面积为345.98万平方米，同比下降48%，其中6月份北京商品住宅的成交数据为4466套，也创下2006年北京有网签记录以来的同期最低值。

高姗对此分析认为，今年上半年，购房者和市场对楼市的观望情绪浓重，直接导致北京楼市成交量低迷。

在今年上半年具体月份的成交量上，除春节、网签系统暂停等因素叠加致2月份成交大降外，北京楼市成交呈现逐月走弱态势。1月份延续去年12月翘尾行情，成交量和成交面积均维持在高位，3月份北京楼市成交量虽然较2月有所回暖，但同比却大幅下降60%，此后，从3月至6月这4个月内，成交量一直在逐月递减。

不过，尽管北京楼市成交量持续下跌，库存量不断增加，但上半年北京新建住宅的成交均价却继续走高。据亚豪机构数据统计显示，2014年上半年北京楼市成交均价为25932元/平米，与去年同期相比上涨17%。

“上半年楼市成交均价上涨主要受结构性因素影响。一方面，随着去年末实行的“限高令”解禁，高端项目集中入市。”高姗分析，“另外，今年楼市改善型需求格外活跃，在市场成交中凸显，从而使得上半年北京楼市整体房价呈现结构性上涨。”

据统计，上半年售价在50000元/平米以上的公寓豪宅及别墅项目高达11个，而去年全年仅有15个售价超5万的高端项目入市。“公寓豪宅及别墅的供应增加在一定程度上拉升了上半年整体均价水平。”高姗认为。

业内预测，今年下半年北京楼市成交量将有望回升。“北京作为一线城市沉淀了大量的刚需，一旦开发商在价格上做出的让步，刚需就会释放。”高姗预测说，“下半年自住房也将大规模入市，成交量也会有拉升。”